Услуги связанные с недвижимостью  /  ВСП объекты

Особенности государственной регистрации права собственности на объекты вспомогательного использования

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Далее - Закон о регистрации).

Главой IV Закона о регистрации урегулированы вопросы государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и соответственно определены документы основания для государственной регистрации каждого из видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При рассмотрении поставленного вопроса о регистрации права собственности на объекты вспомогательного использования перед нами стоит три основные задачи:

1) определиться с понятием, что есть «объект вспомогательного использования»  и принять к сведению, что же подразумевал законодатель под этим понятием;

2)  на основании, какого правоустанавливающего документа регистрировать право заявителей на тот самый «объект вспомогательного использования»;

3) в отношении, каких субъектов можно рассматривать вопрос о регистрации их прав на объект вспомогательного использования.

Рассмотрим первый вопрос:

Единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства, за исключением случаев, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, согласно 51 статье, является разрешение на строительство.

Однако часть 17 той же статьи  делает отступление и указывает нам на случаи, когда разрешение на строительство не требуется, а именно: пункт 3 определяет случай строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. При этом законодатель на федеральном уровне ушел от разъяснения такого понятия как «объекты вспомогательного использования».

И, тем не менее, законодателем Краснодарского края в пункте 19 статьи 1 Градостроительного кодекса Краснодарского края (Закон Краснодарского края от 21.07.2008 № 1540-КЗ, далее – Закон) дано понятие строениям и сооружениям вспомогательного использования - любые постройки за исключением основного здания, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер (сараи, бани, летние кухни, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы и т.д.).

На сегодня это единственный Закон, который раскрывает суть интересующего  нас понятия.

Обратите внимание на раскрытие понятия объектов вспомогательного использования: сараи, бани, летние кухни, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы.  То есть законодатель приводит в пример все те объекты, которые являются второстепенными по отношению к главной вещи – жилому  дому.

Одним из условий оформления права  на указанные выше объекты является их нахождение на земельных участках предоставленных:

- для ведения личного подсобного хозяйства;

- для ведения дачного хозяйства или садоводства;

- для индивидуального жилищного строительства.

Данные виды разрешенного использования указываются в кадастровом паспорте (плане) земельного участка.

Отсюда и вытекает ответ на второй поставленный вопрос.

Правоустанавливающим документом при государственной регистрации   таких объектов  недвижимого имущества в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации будет являться:

- декларация об объекте недвижимого имущества - для создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство).

А так же и снимает вопрос о субъекте подобных правоотношений. Однозначно давая понять, что на основании декларации реализовать свои права на указанные объекты могут только граждане РФ, то есть физические лица, поскольку в соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» Закон о регистрации дополнен статьей 25.3.  Которая является специальной нормой. То есть распространяет свое действие в отношении определенной категории субъектов. Указанная статья определяет документы основания регистрации прав физических лиц и не распространяет свое действие в отношении государственной регистрации прав юридических лиц на некоторые виды объектов недвижимого имущества, исходя из все того же назначения земельного участка.

Что касается регистрации прав юридических лиц на объекты вспомогательного использования, то начнем с того, что законодатель ни в Градостроительном кодексе РФ ни в Законе о регистрации, ни на федеральном уровне, ни на уровне субъекта Федерации не закрепил понятия объекта вспомогательного использования по отношению к главной вещи коммерческого либо другого иного назначения за исключением жилого назначения для индивидуального пользования.

При этом законодатель установил норму, регулирующую регистрацию права собственности на созданный объект недвижимого имущества (во всех остальных случаях, за исключением специальной нормы, распространяющей свое действие в отношении регистрации прав граждан Российской Федерации, закрепленной статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») на основании документов, подтверждающих факт его создания, в статье 25 Закона о регистрации.

В статье 55 Градостроительного кодекса РФ законодатель приводит понятие документу, подтверждающему факт  создания объекта недвижимого имущества – разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также удостоверяет соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Статья 52 Градостроительного кодекса дает нам понять, что лицо, осуществляющее строительство, реконструкцию, капитальный ремонт  объекта капитального строительства должно подготовить, среди прочих документов, в том числе и разрешение на строительство.

         Соответственно, все остальные субъекты (участники) правоотношений, вытекающих из реализации норм Закона о регистрации (статьи 25), должны руководствоваться положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации в части получения разрешения на строительство и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Что касается применения статьи 135 Гражданского кодекса Российской федерации, которую любят цитировать заявители, особенно юридические лица, демонстрируя свою «исключительную компетенцию» по данному вопросу в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то разберемся вправе ли государственный регистратор прав самостоятельно применять указанную норму права.

         Государственный регистратор прав, как составляющая часть органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  является инструментом, реализующим  нормы процессуального права – совокупность правовых норм (законных и подзаконных актов Российской Федерации),  определяющих процедуру (порядок) деятельности компетентных органов государства (в данном случае Росреестра и его территориальных органов) по осуществлению применения норм материального права.

Нормы материального права – это правовые  нормы, предназначенные различными способами упорядочивать поведение субъектов права в различных сферах общественной жизни. Такие нормы регулируют, в нашем случае, имущественные отношения субъектов права. При помощи материально-правовых норм определяются система, структура и компетенция органов государственной власти, которые вправе рассматривать и принимать решения по вопросам, вытекающим (возникающим) из имущественных отношений субъектов права. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним к таким органам государственной власти не относится.

Поэтому государственный регистратор прав не вправе участвовать в имущественных отношениях субъектов права и, призван в своей деятельности закреплять, последствия применения норм материального права,  возникающие между участниками правоотношений.

Эти последствия нашли свое отражение в статье 17 Закона о регистрации, в которой заложены основания для государственной регистрации прав:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

То есть статья 17 указанного закона однозначно закрепляет, что при государственной регистрации прав на недвижимое имущество должен предоставляться один из вышеперечисленных документов оснований, составленный или выданный уполномоченными на то органами либо лицами, в силу законодательства Российской Федерации имеющими право распоряжаться недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации прав.

Вернемся к рассмотрению применения такой нормы материального права как 135 статья Гражданского кодекса Российской Федерации:

«Главная вещь и принадлежность»

«Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное».

Указанная статья  определяет характеристику вспомогательной или вторичной (не главной) вещи и указывает, что она (принадлежность) следует судьбе главной вещи, если иное не предусмотрено договором. Следование принадлежности судьбе главной вещи, находит отражение и в  части 2 статьи 456 Гражданского Кодекса, а именно: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

         Процитировав вышеуказанное, приходим к выводу, что данная норма материального права, исходя из содержащейся в ней формулировки,  может применяться только в исключительных случаях совершения сделок.

         Статьей 135 ГК РФ  для извлечения последствий из отношений возникающих при ее применении могут руководствоваться на ряду со сторонами сделок так же и судебные органы, дающие оценку отношениям и действиям субъектов при разрешении споров, вытекающих  из тех же сделок, то есть переходов прав от одной стороны по сделке к другой.

         Однако если рассматривать как примеры:

- административное здание (корпус) и цех, предназначенный для осуществления определенных видов работ, склад (для хранения продукции, материалов, техники);

- многоквартирный жилой дом, пансионат, гостиницу и призванную их обслуживать котельную,

с учетом статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации как главную вещь и принадлежность, и не обращать внимания на буквальное прочтение содержания указанной статьи в части отношений вытекающих из договора, а вывести в качестве ключевых слов «следует судьбе», то  поскольку для государственной регистрации права на главную вещь, в качестве  правоустанавливающего  документа  предоставляется  разрешение  на ввод объекта в эксплуатацию, то и для регистрации принадлежности должен предоставляться подобный документ.

Тогда не стоит забывать и такую норму права, как статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации  «Сложные вещи».

«Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное».

В этой связи может, стоит рассматривать совокупность спорных объектов как  сложную вещь, состоящую из различных объектов недвижимого имущества, используемых по общему назначению? И соответственно гражданам и юридическим лицам получать, а органам исполнительной власти выдавать разрешение на строительство и в последствии на ввод объектов в эксплуатацию,  судебным органам признавать право собственности на совокупность вещи и принадлежности как на сложную вещь?

К сожалению, законодатель оставил нам много поводов для споров и рассуждений о судьбе объектов вспомогательного использования по отношению к главной вещи любого другого назначения, за исключением объектов, построенных на земельных участках, назначение которых оговорено в статье 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А также не снял вопрос, какой же документ будет основанием для государственной регистрации подобных объектов в силу статьи 17 Закона о регистрации.